危老 vs 都更哪個好？2026 門檻、容積獎勵、時程、費用全方位比較

一句話給答案：屋主超過 60 歲、同棟都同意的，選危老；地主眾多、有意引入公共建設利益的，才考慮都更。時程是最大差距——危老平均 3 到 5 年完工，都更動輒 10 到 20 年，這才是選擇的核心。

結論先講：多數老屋屋主，危老更划算

危老和都更並非「哪個獎勵多」的問題，而是「誰的時間成本更低」。以 65 歲屋主為例，都更走完整個流程很可能要到 80 歲才能住回新屋；危老 5 年內就能完成。屋主年齡愈大，時間成本愈高，危老的相對優勢就愈明顯。

都更慢的根本原因不是審查程序，而是整合期。要湊到 80% 地主同意，一棟有 30 戶、幾十個所有權人的大樓，光是找到人、說服人就要 3 到 8 年。加上公聽會、事業計畫審核、權利變換計畫等行政程序，10 年不算長。

危老跳過了整合期的障礙——只要所有人都同意，整合時間可以壓縮到 3 到 12 個月，審查也因規模小而相對迅速。

危老和都更的容積獎勵上限都可以做到基準容積的 1.5 倍，但來源結構不同：

危老的容積獎勵組成

都更的容積獎勵組成

數字上看似相近，但危老的獎勵申請流程相對透明，每一項都有明確上限可估算；都更的獎勵協商空間大，但也更容易在「共同負擔費用」裡被默默吃掉。詳見都更費用、分回比例與屋主權益 2026。

危老（合建模式） 屋主通常不需出重建費用，由建商承擔，條件是分回坪數減少（通常縮水 10 到 30%）。重建期間的搬遷費需自理，部分縣市提供每月 NT$4,000～10,000 的租金補貼，台北市每月最高 NT$10,000，但填不滿市中心租屋的缺口。

都更（合建模式） 費用結構與危老相似，但共同負擔項目更複雜——包含整合費、代理實施費、管銷費用等，是屋主最容易低估的地方。部分費用是在「權利變換計畫」後才揭露，事先難以精算。

選危老的情境

選都更的情境

可以，但要注意兩點：危老條例有落日期限（現訂 2027 年底，政策延長仍在討論中），若整合拖太久可能趕不上；另外，部分縣市的都更地區劃定也有時效，建議儘早確認所在地的都更推動狀況，再決定路徑。

不是。每個獎勵項目獨立申請，達到條件就能拿那項。例如取得綠建築銀級就拿綠建築獎勵，不需要同時申請所有項目。

防災型都更在特定條件下確實可以拿到更高獎勵，但難以確保，且整體分配後屋主實拿坪數不一定比危老多。

不行。危老必須以「完整建物」為單位申請，無法拆分。若有住戶不同意，只能進入協商、甚至考慮轉都更路徑。

危老建商選擇是關鍵——整合費歸屬、搬遷補貼金額、分回比例都要在簽署前談清楚並載明合約。詳見危老重建常見問題與避雷 2026。