危老重建費用與分回坪數試算 2026：成本、容積獎勵、重建期搬遷補貼
很多屋主接到建商說「容積獎勵讓你分回更多坪」，但實際試算後才發現原來的坪數縮水了 20%。容積獎勵增加的是建商整體可蓋的樓地板總量，並非等比例回饋給舊屋主——多出的容積，通常是建商整合費用的主要來源。 這篇帶你看懂費用結構、試算分回坪數，以及重建期間的真實開銷。
危老重建的費用由誰出？
合建模式（多數屋主選擇）
屋主不需自行出資重建費用，由建商負擔全部施工成本，條件是：屋主原有坪數按比例換新屋，但「不等坪換回」——重建後屋主通常分回比原屋齡的舊坪數少 10 到 30%。
自辦重建模式
屋主自行委託建築師設計、發包施工，重建成本全額自理。以台北市一棟 6 樓、共 12 戶的老公寓為例，總重建費用估計：
- 拆除費用：約 NT$50 萬～80 萬（全棟）
- 新建施工費：每坪約 NT$8 萬～12 萬（RC 或 SRC 結構）
- 工程監造、設計費：總工程費的 8～12%
- 建管審查、規費：約 NT$10 萬～30 萬
自辦重建的優點是不需分坪給建商，但資金門檻極高。一棟 12 戶、容積 600 坪的新大樓，自辦總成本可能高達 NT$6,000 萬以上，需所有住戶按持分比例分攤。
容積獎勵如何影響分回坪數？
以下用簡化案例說明：
案例條件
- 土地面積：100 坪
- 原建築物容積率：200%（可建 200 坪）
- 危老容積獎勵：30%（獎勵後可建 260 坪）
- 合建比例：屋主分回 50%、建商保留 50%
試算結果
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 舊屋每戶原有坪數 | 假設各 25 坪（共 8 戶，200 坪） |
| 新屋總可建坪數 | 260 坪（含獎勵） |
| 屋主可分回總坪數 | 260 × 50% = 130 坪 |
| 每戶平均分回 | 130 ÷ 8 = 16.25 坪（比原本少 35%） |
等等，容積獎勵不是讓屋主多拿嗎？
誤解在這裡：獎勵的 60 坪（260 - 200）並不是額外給屋主的，它讓建商有更多坪數可賣，進而願意承擔整合費、施工費，然後再以「分回比例」決定屋主拿多少。合建比例才是決定屋主分回坪數的關鍵，容積獎勵只是做大了餅，但誰拿多少還是看談判結果。
影響分回坪數的 3 個關鍵因素
- 合建比例：屋主拿 45% 還是 55%，差距可達每戶 2 到 5 坪。建商開的條件差異大，一定要貨比三家。
- 容積分配方式：部分合約以「樓地板坪數」分配，部分以「市值」分配（市值分回可能優於坪數分回，取決於樓層與座向）。
- 共同部分（公設比）：新大樓公設比通常 30 到 35%，舊公寓可能只有 15 到 20%。即使分回坪數看似相近，實際室內使用面積可能縮水更多。
重建期間的費用：你得自己負擔什麼？
重建期間屋主必須搬離，2 到 3 年的租屋費用是最大的直接開銷：
政府搬遷補貼
| 縣市 | 補貼金額（每月） | 最長補貼期 |
|---|---|---|
| 台北市 | NT$10,000 | 24 個月（可申請延長） |
| 新北市 | NT$6,000 | 18 個月 |
| 台中市 | NT$5,000 | 18 個月 |
| 其他縣市 | NT$4,000～5,000 | 12～18 個月 |
現實缺口
以台北市為例，市區租一房需 NT$15,000 到 25,000 以上，政府補貼 NT$10,000 只能補一半。向建商爭取「重建期租屋補貼加碼」是合理訴求，有建商提供每月 NT$15,000 到 20,000 不等的加碼補貼。
其他費用
- 搬家費：NT$2 萬～5 萬（兩次）
- 倉儲費（存放家具）：每月 NT$2,000～5,000
- 裝修費（入住新屋後）：若新屋毛胚交屋，自行裝修另計，以坪數估算每坪 NT$6 萬～15 萬
簡易試算流程
開始跟建商談判前，建議自行做這 4 步試算：
- 確認土地容積：向地政事務所查詢基準容積率，乘以土地面積得出基礎可建坪數
- 加上危老獎勵上限：現行最高可達基準容積 ×1.5（含全部獎勵），估算最樂觀可建總坪數
- 乘以合建比例：用 45%～55% 的區間算出屋主應分回坪數範圍
- 扣除公設比：乘以 0.65～0.70（即扣掉 30 到 35% 公設），得出室內使用面積
若算出來的分回室內坪數比現有舊屋還少，要認真評估「合建條件是否合理」，或考慮改走自辦重建、甚至比較老屋翻新的方案。
常見問題 FAQ
Q. 建商說「等坪換回」，是真的嗎？
理論上有可能，但需要特定條件：土地容積大、獎勵比例高、合建條件談得好。遇到這種說法要請建商提供具體的試算書，而不是口頭承諾。
Q. 分回比例寫在合約哪裡？可以更改嗎？
分回比例通常在「合建契約」或「不動產合建同意書」中載明，簽前一定要找不動產律師或建築師審閱。一旦簽署，修改空間幾乎為零。
Q. 重建期間房貸怎麼辦？舊屋有貸款還能做危老嗎？
舊屋有房貸仍可參與危老，但需先與銀行協商「重建貸款展延」，並在重建完成後辦理新屋設定。部分建商提供協助銀行協調的服務，談合約時可一併確認。
Q. 分回的新屋需要再繳稅嗎？
分回新屋屬於「不動產交換」，需按照原地價及公告現值課徵土地增值稅，部分情況可申請自用住宅稅率（10%）。建議向地政士或稅務顧問確認個案情況。
下一步
- 想先了解危老申請條件與流程：看危老重建完整指南 2026
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